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住宅冷了，商铺触底反弹？ 避免当“韭菜”该这么做
文/住浙网研究员 徐创
一年一度的“双十一”购物狂欢又来，一颗想花钱的心好像按捺不住了。
如今，电商深度影响我们的消费观念和消费习惯，但是想要再怎么冲击，实体店的存在还是有其不可替代的一面。
以商铺为代表的实体商业，依然活跃在我们的生活中，负责提供生活的“烟火气”，解决“最后一公里”的问题。因此，很多人都对商铺有着美好的想象，所谓的“一铺养三代”便是这种情感的寄托。
眼下，住宅市场转凉，叠加调控政策一再加码，商铺有可能成为了热钱的出口之一。那么，如今的商铺行情如何，商铺值得投资吗？
仅从成交来看，今年商铺正在经历着走出低谷的复苏期。根据住浙网数据，今年前三季度，杭州十区共成交了4709套，全年有望突破6000套。
反观去年，由于新冠疫情等原因，全年成交才5386套，是过去6年中的最低谷。
虽然成交量转好，但是从供求关系上看，不容乐观。
自2019年开始，商铺从供不应求的关系转变为供过于求，今年的情况尤甚。与之相对应的，今年的商铺库存是过去三年中最高的，达到了约2.35万套，去化周期拉长到了约3年。
因此可以说，商铺的成交在复苏，但市场压力也绝对不算轻。而且商铺和住宅之间可以说是“一荣俱荣、一损俱损”的关系。在17年楼市最热的时候，杭州商铺全年曾创下15411套的历史纪录。
而如今楼市整体下行的时候，商铺能够复苏到怎样的程度，需要打上一个问号。
商铺实景图
但是随着住宅的涨价，杭州商铺身价水涨船高，今年成交均价达到了27052元/平米，相较于2016年已涨了约40%。
在这种情况下，低均价或者小面积的商铺就格外受人追捧。
2021年前三季度商铺成交套数前十
看一眼今年前三季度商铺成交榜单的前十，均价最高的4万出头一点，绝大多数的均价都在3万以下，将套均总价控制在200万以内。
如此一来，即便商铺租金没怎么涨，也能增加投资的安全性。
值得一提的是，这TOP10的项目中除了融泰城还在建设中，其他项目都已是现铺或者准现铺的状态。像杭州之翼已于去年5月开业、紫金上城刚于今年交付......交付期缩短，大大压缩了投资变现的周期。
因此，抛开地段因素，低总价、短周期，或许就是目前市场所选择的商铺投资黄金原则。
一位同事就曾在亲戚的推荐下，买了一个四线城市新开发小区的两间底商，打算出租给别人。但事与愿违，小区建成好几年，人气一直不旺，商铺既租不出去，也脱不了手，自己拿来做生意也难以盈利，算是套在了手里。
港龙城实景图
还有更惨的，开发商跑路、烂尾事件也时有发生。位于城东新城的港龙城，在商铺开盘时曾以分割产权方式进行售后返租，一时风光无两，甚至一度拿下过月度销冠。
但是随着项目资金短缺，开发商把已经售出但还未网签的商铺抵押给银行，导致无法给买了商铺的业主办理不动产权证。拿不到房的业主们便起诉开发商，使得部分房产（商铺）遭法院查封，至今这一问题仍未得到有效解决。
城北万达金街实景图
当然，不是所有商铺都不能投资，在购买商铺时选择综合素质高的商铺，以及靠谱的开发商也尤为重要。
例如城北万达金街，是一条商业步行街，两边的美食小吃店铺开得热火朝天。由于项目2014年就已开业，493间商铺已全部售出。
据相关媒体报道，当时由万达的商管部门帮助业主招商、管理，一楼平均租金可到5元/平米·天，二楼平均租金约3-4元/平米·天。
根据58同城的招租信息，部分小面积店铺租金可达10元/平米·天以上，对比当初约40000元/平米的均价，回报丰厚。
中海·钱江ONE实景图
早已售罄的万达金街已经关上了大门，但把目光放长远，在售商铺中也能找到机会。例如，位于江河汇的中海钱江ONE，是一支潜力股。
区别于一间一间的小店面，中海·钱江ONE设计为独栋商业产品，共3层，其中一层均为临街商铺，层高4.95米，二三层层高则为3.6米。目前项目已经是现铺状态，正在销售中，据了解价格非常有吸引力。
就当下的市场环境而言，商铺的处境还远没有到乐观的时候。只有那些足够优质的商铺才能对冲起伏波动的行情，因此也需要购房者有如炬的目光。
那么如何才能买到安心的商铺，不踩“坑”呢？
1、跟着消费人群走，最简单的就是沿学校、交通枢纽等人气地段，拥有客源保障。
2、选择醇熟住宅区或大型商业综合体边上的底商，商业氛围稳定，缩短养铺周期。也要在意商铺所在的位置，最好是一楼沿街，并且位于十字路口、丁字路口等引流位置。
3、尽量购买能够做重餐饮的商铺，日后能做的业态更多，也更能抵抗线上电商的冲击。
4、有无开发商的商业运营也是一个重要的维度。统一的运营可以维护良好的商业生态，提升整个街区的商业价值。
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